Tanto si es primera vivienda, como si se quiere un cambio de piso en propiedad, la compra de una vivienda es un proceso largo y complicado, que requiere una serie de pasos a seguir. Lo ideal es empezar a buscar vivienda con tiempo, ya que se trata de una decisión muy importante y de grandes repercusiones, por lo que no debe hacerse con prisas.
La elección de la vivienda
Lo primero es tener claros cuáles son los gustos y necesidades de cada uno y definir las prioridades a la hora de empezar la búsqueda. Una vivienda es una inversión a largo plazo, por lo que cualquier decisión que se tome deberá pensarse a futuro, teniendo en cuenta factores como…
– La zona: si se quiere residir en una ciudad, en un pueblo, en un barrio residencial, a las afueras, en el centro…
– El tipo de vivienda: pisos, casas adosadas, pareadas o unifamiliares, áticos, lofts…
– La antigüedad: nuevo, seminuevo o de segunda mano, VPO, vivienda libre…
– Las características del inmueble: número de habitaciones, de baños, si tiene parking, trastero, en buen estado, a reformar…
Tipo de vendedor
El proceso y el precio de la compra pueden variar según el tipo de vendedor…
– Particulares: tiene beneficios como la posibilidad de negociar más el precio y el evitar pagar comisiones, aunque también requiere tomar una serie de precauciones que aseguren un proceso limpio y libre de engaños.
– Agencias inmobiliarias: tiene la ventaja de que el cliente se puede ahorrar quebraderos de cabeza, si bien también suele requerir pagar unas comisiones, además de las presiones que el profesional pueda hacer para formalizar la compra. El cliente debe asegurarse, para evitar problemas, de que el intermediario esté colegiado.
– Promotoras y constructoras: entre las desventajas, destacar el riesgo de que no se termine la construcción de las vivienda (por eso se firman los seguros de caución o avales bancarios), además de que los compradores deberán pagar sin poder acceder al inmueble y que tendrán que hacerse a la idea de cómo será este mediante planos, memorias de calidades y pisos piloto. Por contra, el comprador se asegura la adquisición de la casa y evita el riesgo de la subida de precios, por no hablar de la facilidad para encontrar un préstamo, al haber abonado ya ciertas cantidades.
– Bancos: son las grandes inmobiliarias en la actualidad. El mayor inconveniente de comprar a través de una entidad financiera es que el precio de la vivienda suele ser mayor que el de los inmuebles de particulares, sin embargo, el acceso y las condiciones al préstamo hipotecario son mucho más ventajosas.
El presupuesto
El presupuesto es uno de los factores más importantes a la hora de adquirir una vivienda. Por eso, antes de contratar ningún préstamo, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que se pueden pagar, haciendo una proyección de los ingresos a corto y medio plazo. Todos los factores son importantes: la estabilidad laboral, el salario, el índice hipotecario que se va a aplicar, etc. Se trata de analizar los números y averiguar la comodidad del pago de la hipoteca que se va a contratar. Normalmente, siempre suceden imprevistos, por lo que el objetivo es no preocuparse cada noche. Lo ideal es que la hipoteca no suponga más del 40% de uno de los sueldos que entren en la unidad familiar, para evitar riesgos innecesarios de impago.
Visitar vecindario y vivienda
Antes de decidirse por un inmueble, es imprescindible que un profesional realice unainspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales de éste. Los certificados de Inspección Profesional de Vivienda (certificados IPV) aportan la seguridad de que la propiedad está en perfecto estado, al menos, la posibilidad de plantear un posible descuento si hubiera algún elemento defectuoso. Además, es recomendable hablar con los vecinos para saber lo que significa vivir en esa comunidad. Visitar el vecindario es imprescindible para saber si este se ajusta o no a las necesidades del comprador en cuestión de transporte, colegios, comercio, zonas verdes…
Estudio del precio
Para valorar si el precio puesto por el vendedor es adecuado, además de ver la vivienda, es útil conocer cuál es el precio medio de la zona y de otros pisos de similares características. Por lo general, cuanta más oferta, más facilidad de negociar que tiene el comprador. Si, en cambio, el mercado inmobiliario se presenta con una mayor demanda que oferta será el comprador el que deba ajustarse a la oferta existente sin demasiada posibilidad de negociar para una bajada de precios.
Formas de pago
A la hora de pagar, existen varias vías…
– Pago al contado: Una vez se tiene la escritura notarial y se ha comprobado que el inmueble está libre de cargas y corriente de pagos, se realiza el contrato de arras y luego se suscribe el contrato de compraventa, que es vinculante y válido para las partes, aunque luego hay que elevarlo a escritura pública. Se paga mediante un cheque certificado o a través de una transferencia vía Banco de España. El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura pública. Después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos, esta escritura se lleva al Registro de la Propiedad.
– Préstamo hipotecario: es la opción más habitual. Entre los factores que influyen en la decisión del banco a la hora de conceder un préstamo hipotecario están el valor de tasación, la capacidad de endeudamiento, los avales y la estabilidad laboral. Lo normal es que hipoteca cubra un 80% del valor de tasación y los tipos de interés dependerán de cada entidad y cada caso.
– Subrogarse a la hipoteca concertada: el comprador puede subrogarse al préstamo hipotecario del vendedor (subrogación deudora), modificando los titulares. Se trata de una operación frecuente para viviendas nuevas, cuando el promotor tiene un préstamo, o para las de segunda mano, subrogándose a la hipoteca de los antiguos propietarios.
– Precio aplazado: el coste de la vivienda (o parte de él) se abona tras la escritura pública de compraventa, aunque entonces el vendedor puede solicitar el abono de intereses al comprador por las cantidades aplazadas y las garantías de pago. La parte aplazada del pago se garantiza a través de una hipoteca con condición resolutoria.
Gastos
El precio de la vivienda viene de la mano de los gastos de tramitación (en torno al 7% del precio de la vivienda), como los de notaría, los de registro, comisión al agente inmobiliario si procede, independientes de los del préstamo hipotecario. También hay que sumarle el IVA, el IAJD, el ITP, el IBI, el IRPF y la Plusvalía. Además, el comprador debe saber que hay que pagar el seguro de la vivienda y las cuotas de la comunidad de propietarios, sin olvidar loscostes de mantenimiento que surgen cada cierto tiempo.
Formalización
Una vez superada la prueba de la tasación, la entidad financiera debe aprobar el préstamo. Si la respuesta es afirmativa, se emite una oferta vinculante, que se entregará por escrito y será válida durante 10 días, en la que se incluyen los aspectos financieros que luego se plasmarán en el contrato. A partir de ese momento, el comprador tiene los datos suficientes para saber si prosigue o rechaza la oferta. Si la acepta, el contrato deberá tener datos como el capital del préstamo (importe, forma de entrega, amortización, fechas, cuotas, reembolso anticipado, prolongación del calendario de amortización), intereses (tipo de interés anual aplicable al préstamo, vencimiento de los intereses…), comisiones (de apertura, de cancelación y máximos legales y otras comisiones), gastos del prestatario y otros asuntos como la resolución anticipada o los intereses de demora.
